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关于构建和谐物业关系的建议
来源:青羊区政协    发布时间:2017-09-30    浏览次数:15633
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一、物业管理中存在的主要问题

    (一)物业企业管理服务水平整体偏低。物业企业资质良莠不齐,特别是三级资质及以下物业企业比重过大,物业管理服务水平普遍不高。物业行业属于劳动密集型产业,对员工年龄、学历等条件要求不高,员工收入也不高,很难招聘到合适的工作人员。员工队伍素质参差不齐, 企业培训不到位, 员工普遍缺乏物业管理能力,更谈不上现代化的物业管理,服务不到位的现象比较严重,小区环境脏乱差、门卫形同虚设,治安秩序混乱,共有设施维修不到位。

    (二)房地产开发企业留有隐患。部分开发商为减少投资,小区的前期规划建设缺少应有的配套设施,房屋和小区内各类设施的建设上存在偷工减料、以次充好的现象。在前期物业管理中,由于开发商处于主导地位,物业公司为求生存和发展,对电梯、供配电、消防、供水、智能化、人防工程等查验“睁只眼闭只眼”,没有进行有效的监督和制约。

    (三)业主自身素质和对物业管理的理解认识有待提高。部分业主对物业管理的认识有偏差、角色定位不清,将物业公司视为管理者或“仆人”角色,阻碍了物业服务的正常开展。部分业主对物业管理相关规章制度和服务范围了解不多,不理解、不接受有偿收费,倾向于以低价购买服务。

    (四)业主委员会作用发挥不充分。很多小区还没有成立业委会,根本谈不上保护业主的正当权益。有些小区虽然召开了业主大会、成立了业委会,但在工作中,业委会几乎形同虚设,权利义务不明确,监督制约机制不完善,未能真正起作用。业委会成员多为退休人员等,专业素质和能力有限,对业委会的功能、职责了解不多,服务理念不到位。

    (五)政府监管存在缺位。物业监管涉及街道、社区和房管、建设、城管、公安、水电燃气等诸多单位,各部门职能交叉、职责不清,相互推诿、扯皮的现象时有发生。物业管理主管部门指导监督不力,各街道虽相应挂牌成立了机构,但配备人员均为兼职人员,不专心、不安心、难尽心的问题客观存在。近年来,物业管理矛盾纠纷日渐突出,但未能有效地建立相应的排查机制,只能是“出现问题,解决问题”,物业矛盾纠纷调处比较被动。

    (六)物业管理法律法规体系尚不健全。物业管理是一个新兴的行业,法律、法规尚未跟上行业发进程。开发商、施工单位、物业企业、业主之间的关系以及他们对物业的质量、养护、使用负有的责、权、利,需要以法律法规的形式明确。物业管理相关条例的内容还不能涵盖和解决物业管理中的一切矛盾,需要在实施中不断探索完善。

二、关于构建和谐物业的几点建议

    (一)对《四川省物业管理条例》进行修改完善。一是建议完善相关规定,指定由街道办事处(乡镇人民政府)行使监督权,制定对业主委员会成员的约束法规,方便街道办事处(乡镇人民政府)在根据《条例》行使指导、督促业主委员会成员履行职责的同时,可依照约束条规对业主委员会成员的违规做法进行规范。二是鉴于现阶段水电等部门在要求物业服务企业代收代缴水电时未签订劳务合同以及给予同等的服务费的问题,建议增加对水电气企业与物业服务企业签订代收代缴水电费相关协议和支付费用的相关规定。三是建议借鉴《深圳经济特区物业管理条例》中的相关规定,明晰物业行业协会的职责、职权,以便充分发挥物业行业协会的作用。四是鉴于现阶段物业服务费调整难的问题,建议在《条例》中明确根据实际情况合理制定物业费调整的方式,如可参照人均最低工资标准、GDP 增速等指标进行调整。五是由于单一业主占面积过大,导致小区大部分业主同意的公共事宜始终无法通过业主大会表决的问题,建议根据实际情况制定切实可行的表决计算方案。

    (二)实施规范高效的行政监督管理。一是明确职责分工,增强监管合力。房管部门作为牵头部门,切实履行行业监督管理职责,建立辖区内物业管理监管台帐,加强物业管理法规、政策宣传和工作指导。二是发挥属地优势,强化基层监管。探索将部分行政管理权限下放到基层,按照现有机构设置,增配专业管理人员,强化区级部门和街道、社区的监管力量。

    (三)逐步完善体制机制。一是建立健全矛盾纠纷排查机制。对物业矛盾纠纷进行摸底排查、认真梳理,将矛盾纠纷的初发时间、地点、类型、是否处理等内容,逐一登记造册,建立信访工作台账。二是充分发挥“大调解”平台作用。由房管部门牵头,司法部门配合,探索建立区级物业管理纠纷调解委员会,形成区级、街道、社区三级调解组织网络,将物业管理纠纷调处纳入“大调解”工作体系。三是加快物业服务企业应急机制建设。总结物业管理应急服务的经验,借鉴其他地区的成功做法,依托辖区内骨干物业,建立物业服务管理企业应急库。四是建立物业服务企业和业主委员会委员的信用监管机制。积极争取市级管理部门建立覆城乡、全市统一的物业管理行业信用体系,完善信息征集、披露、应用制度。开展物业服务企业信用评级和从业人员执业诚信评价,定期公布信用记分;对信用不良的违规企业,通报有关部门依法予以清退。

    (四)加强物业企业自身管理。严把物业企业资质初审、备案关,充分发挥市场对资源配置的决定性作用,引导企业做大做强,培育一批基础好、潜力大的龙头物业企业。总结我区走在全国前列物管企业的好做法、好经验,启动物业管理标准化建设。加大物业企业工会组建度,提高工会覆盖面和职工入会率,维护职工合法权益。进一步落实持证上岗制度,督促企业加强员工培训,提高员工队伍整体素质。加大物业企业督导力度,采取日常监督、不定期抽查、年终检查等方式进行考核,强化考核结果的运用,规范物业企业行为。

    (五)强化街道办事处、社区、业主委员会培训。房管部门要加大对业主大会、业主委员会的政策性指导,强化对街道、社区的培训,点培训首次组织设立业主大会工作标准。推广成都市城乡房产管理局制定的《临时管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》示范文本,确保各方规范行使权利、承担应尽义务。加大对业主委员会委员的培训,大力宣传《四川省物业管理条例》《成都市业主大会活动规则》指导细则等法律法规,增强业主自治自律观念,树立质价相符的物业管理意识,提高业委会监管水平和能力。

    (六)发挥行业协会的自律作用。一是制订物业管理行业规范体系、职业道德标准和职业准则,强化行业协会对会员的监督和自律管理职能,规范物业服务企业和从业人员的执业服务行为;二是加强行业培训教育,全面规划培训内容,依托行业协会开展秩序维护、环境维护、客户服务、设施设备维护等线岗位人员的专业技能培训;三是充分运用行业自律惩戒手段,对扰乱市场秩序、参与不正当竞争、损害业主合法权益的行为予以公开谴责并实施惩戒;四是加强行业理论研究,发挥行业协会在推动立法、引导舆论、加强交流、反映诉求等方面的作用,为企业排忧解难,维护行业的合法权益。

    (七)积极引入社会力量参与物业管理。探索以政府购买服务的形式,引进专业社会组织和第三方机构,开展物业法律法规培训宣传、物业纠纷矛盾调处、业委会选举筹备等专业服务;组织物业企业与业主交流、文明和谐进小区等活动,定期开展业主满意度调查,促进物业与业主的良性互动。充分发挥街道法律顾问的作用,将物业法律法规的宣传和解读、物业纠纷调解作为法律顾问服务的重要内容。把物管领域纳入公共法律服务的范畴,并作为基层法律服务工作的重点,充分发挥社区律师顾问等基层法律服务工作者在构建和谐物业中的作用。

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