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关于建立维护老旧小区改造成效长效机制的建议
发布时间:2022-04-02    浏览次数:6438    来源:青羊区政协
  • 付天力

一、背景

青羊区目前共有居民小区1900多个,其中老旧小区约1100个。近年来,每年我区都要改造40-50个老旧小区,目前已经改造了数以百计的老旧小区。在已经改造了的老旧小区中,基本建立起了党组织和居民自治组织,有一部分具备条件的小区成立了业委会,引入了物管服务机构。

二、存在的问题

在轰轰烈烈的老旧小区改造背后,存在一个明显的隐患,那就是相当数量改造后的老旧小区都面临着物业维护经费从哪里来的问题。如果不能妥善解决好这个问题,有可能改造以后几年下来,政府花大价钱、大力气改造好的小区出现各种硬件设施得不到维护、改造成效大打折扣的被动局面。

我们认为,问题的产生主要是基于以下两方面原因:

1.小区居民对政府花大力气、大投入来改造老旧小区非常支持,但由于他们在长期过程中,养成了没有物业管理服务所以从不支付物管费用,只是支付极低的清洁费、停车费的习惯,没有形成小区居民的主人翁意识,对改造后引入物管服务机构,需要每月支付一定金额物管服务费用普遍缺乏认同。

2.这些老旧小区因为自身条件限制,普遍缺乏造血功能,即便在改造后也很难有相应资源能够产生可用于小区物业维管的收益。

三、对策建议

如何解决好改造后物业管理维护经费,并建立起行之有效的维护老旧小区改造成效的长效机制,确保小区良好生活环境得以延续,我们建议可以采取以下方法:

(一)为老旧小区治理夯实机制基础,强化组织保障。首先,在老旧小区都应充分挖掘年龄适中,责任心、公益心强,群众工作能力强的党员,建立起具备在小区里开展相应工作能力的党组织。其次,党组织在社区帮助下寻找热心小区公益事业的积极分子,在街道和相关部门的指导和党支部引领下,有条件成立业委会的,成立以党员和热心积极分子为骨干的业委会;尚不具备成立条件的,则成立以党员和热心积极分子为骨干的居民自治组织。第三,业委会(或居民自治组织)带动小区居民参与公共事务,完善小区的管理规约、议事规则。已经建立党组织、业委会(或居民自治组织)但是运行不理想的,需要根据上述原则进行改选优化。同时,建立老旧小区管理相关动态考核机制,加强对目标任务、工作推进、长效机制建立等重点任务的考核。

(二)改造前方案设计阶段将改造后进行运营管理的机构和方案整体纳入。在进行改造之前做方案设计的时候就把改造后运营管理机构和方案纳入进来,将设计方案、改造方案和运营管理方案整体做方案。一起拿来让居民进行表决。

(三)对改造后的老旧小区可考虑采用大物业管理模式,引入非盈利性物管机构,对小区可产生经济效益的存量资源进行开发,最大限度降低物管维护费用。

首先,通过连片多点老旧小区打包交给一家物业管理机构的大物业管理模式,降低物管服务成本。

其次,重点考虑引入非盈利性质物管服务机构(例如清源社区成立的物管服务机构),同样的物管服务条件下,收费明显更低。

第三,对小区可产生经济效益的存量资源进行充分开发和优化利用,培育服务新业态,增加物业服务收入;建立居民与物业服务机构共建共享机制。

现在老旧小区增值收入基本上就是靠停车费和小区广告这样的方式,模式比较单一。应重点考虑建立新的产业机制,引入一些新的产业,尽量能把社区的一些公共服务、养老托幼等服务外包,让这些外包产生的收益反哺小区维护运营。

(四)总结经验提炼出可供参考借鉴的工作方式。改造后的老旧小区党组织、业委会、居民自治组织在维护改造成效、强化居民主人翁意识、调动居民积极参与小区公共事务和活动等方面工作有特色和成果的,应提炼相关经验,相互学习、交流,总结形成一套行之有效的老旧小区改造及维护改造成效的居民自治工作方式并进行推广,指导、帮助更多青羊区老旧小区更卓有成效的开展相关工作

(五)完善老旧小区改造宣传策略,积极展示改造后有效维护成果案例。依托各级媒体平台,系统宣传推介老旧小区改造成功的示范项目和改造后实现有效管理维护的亮点经验,开展对居民的宣传教育,增强居民对改造后如何维护改造成果的正面认知体验。引导居民树立起物业管理是居民自己应尽义务的观念和自觉交纳物管费的思想意识。推动逐步实现改造后老旧小区的自我管理,自我服务。

(六)研究开展尚未改造但有较强改造意愿的老旧小区,在改造前做好模拟测试试点工作(参考模拟拆迁)。模拟改造测试试点工作,可预先测算出改造后为维护改造成果所需要的基本费用,居民可能支付物业维护费率区间、物业维管模式、可能的小区维护费用、造血模式等,形成改造及后期维护管理方案,并设定可以启动改造的共识前提门槛,由小区党组织引领业委会(或居民自治组织)与居民充分沟通方案,达成相应的改造及后期维护方案共识。

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