一、人民公园TOD及周边特色街区和特有资源情况概况

（一）人民公园TOD概况。地铁2号线和在建的地铁10号线、17号线均在人民公园设立站点，3条地铁线分别直通两个国际机场、火车东站、犀浦高铁站等，是通向国内、国际重要的交通换乘站，其周边的地铁站如天府广场、小南街站等也是诸多地铁线路的换乘站，人民公园所形成的TOD潜力效应在中心城区有着其他站点无法比肩的优势。

（二）周边特色街区及特色商机。人民公园是一个集园林、文化、文物保护、爱国主义教育、休闲娱乐于一体的综合性公园，其本身有着厚重的历史底蕴和独特的地域特色，是代表成都烟火气息和慢生活的重要打卡地。比邻人民公园的宽窄巷子，是首批入选“全国示范步行街”的五条步行街之一，是全国乃至全球知名和高品质历史文化街区。

得益于上述禀赋的资源和厚重的人文，宽窄巷子和人民公园周边自然而然地集聚了美食、民宿、名特产品零售等旅游配套产业。又因四川省卫健委、四川医药公司等医疗行政机构、国有企业以及全省最优质的医疗机构（华西医院、四川省人民医院、成都第三人民医院等）均在其周边，自然而然地集聚了一大批医疗器械批发公司、医药公司在将军街、少城路、君平街等街巷落地。

上述特有的资源，形成了成都市其他TOD不具备的特色商机，人民公园“TOD+”赋能无可限量。

二、周边老旧小区多及特色商业未有效转型的现状

（一）老旧小区集中且仅限于基础改造。人民公园、宽窄巷子周边基本都是上世纪九十年代修建的老旧小区，原住市民和机关家属院家属居多，人口结构偏老龄化，大多数院落没有实行老旧院落改造，即使改造过的小区也仅限于基础改造和沿街风貌整治，整个片区数十条街区无论是居住群体还是建筑结构，极不适合商业发展。

（二）民宿需求大但分布零散。然而，随着宽窄巷子和人民公园名气的不断叠加，以及人们旅游出行对居住需求模式的转变，周边民宿需求越来越大，一些商家将民宿向周边不多的几个电梯住宅小区拓展，有的老旧小区低楼层也被改造包装成民宿，即使如此，在旅游旺季，人民公园和宽窄巷子周边的民宿仍然存在一房难求的现象。同时由于民宿开设较为隐蔽，对民宿缺乏有效监管，由民宿产生的旅游纠纷或投诉也较多，十分不利于城市形象。

（三）名特美食分布多但没有形成“最成都”。目前，宽窄巷子周边的奎星楼、吉祥街等网红美食街已有一定知名度，其周边也集聚了人均消费几块至几百上千块的不同档次的餐饮美食，但各种结构饮食形态杂乱交错，没有打出自己特有的“青羊牌”“成都牌”甚至“四川牌”（如重庆的南山火锅一条街）。

（四）医疗器械批发机构多但没有形成产业。虽然目前高新西区、新都区有较大规模的医疗器械批发市场，但是将军街、少城路、君平街、文庙西街等数十家医疗器械批发门市，在主城区医疗器械市场仍占有相当大的份额，尤其是针对家用医疗设备，这些地方仍是市民的不二选择。但是这些均是商家自发聚集，且多是门店经营，租金成本较高且门店饱和，产业聚集效应并未形成。

（五）红色资源丰富但缺乏有效载体人文价值未有效彰显。人民公园及其周边红色资源丰富，如努力餐、新华日报成都分馆旧址、中共川康特委旧址等，在中国共产党成立100周年之际，青羊区推出“努力前行--行走的党史学习教育”5条红色专线、打造了车耀先微型纪念馆、中共成都早期组织陈列馆等党性教育点位，但这些点位均分散或者隐匿于不同地点，有的甚至仅存于历史资料和馆藏中，未成规模成体系地对成都党史、青羊党史进行呈现，以党史为主线的青羊人文价值未成体系彰显。

三、对策及建议

针对人民公园TOD前景和周边潜藏着的特色商机以及人文青羊价值彰显的需求，建议将人民公园TOD项目规划和周边老旧小区改造统一规划，整体推进，具体如下：

（一）实行“租赁置换”模式，由点及面推进老旧小区整体改造发挥老旧小区最大价值。“租赁置换”，即由政府支持，引入第三方资金，在项目实施方的运作下将老旧小区房屋集中租赁，继而进行集中改造，改造为产业结构需求的房型后，再转租给第三方。实施方与原房主和租赁者分别签署合同，一次性付给原房主一年至几年租金，并协助原房主寻找优质、低价的置换房源，原房主租房支出，由实施方支付，微利可持续，最终实现多方获利，小区整体提升。

“租赁置换”方式目前在北京西城区月坛街道施行，早先的上海田子坊也是这一范式。通过“租赁置换”，一是彻底解决老旧小区改皮不改骨、三五年后又如原样的老旧小区改造痛点，二是将老百姓居住的资产变成资源，有利于特色街区整体打造，同时增加老百姓收入，实现政府、第三方、老百姓均获利的良性局面，真正实现城市空间价值的再利用再提升。

（二）集中打造民宿、火锅一条街等特色院落、街区。通过引入市场资本，选择一些院落或街道，集中打造特色民宿产业，规范民宿管理，解决民宿缺口大、民宿监管难、民宿引发的邻里纠纷矛盾多等问题，把民宿做成老城区的一项产业。

选择一两条街区，集中打造火锅一条街特色街区，吸引蓉渝火锅巨头入驻，做强川渝火锅文化，弥补成都火锅连片成势空白。同时将居民外迁进行餐饮打造，也杜绝了商家和住户之间因生产经营影响居民生活的矛盾。

（三）打造医疗机械批发中心。对人民公园如少城大厦类的电梯楼宇进行改造升级，打造成医疗机械批发中心，吸引周边三甲医院附近的医疗机械批发零售商家、将军街、少城路等周边商家入驻批发楼宇，减少商家租赁成本，形成集聚效应，实现老旧楼宇价值再提升。

（四）打造青羊党史馆，与天府文化公园相呼应共同擦亮青羊人文名片。结合成都市红色资源大部分分布在青羊，青羊红色资源大多在少城实际，利用努力餐突出的地理优势，打造青羊党史馆。建议将青羊符合条件的国有资产与成都市城管委进行整体置换，将该栋大楼整体打造为青羊党史馆，努力餐等周边红色点位作为党史馆的延伸。让青羊党史、青羊史有“家”可回，让青羊故事落地生根，让青羊人文由抽象变具象，真正实现人文价值和经济价值的双向转换。