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关于将人民公园TOD项目与周边老旧小区改造一体规划整体推进的建议
发布时间:2022-09-08    浏览次数:2793    来源:青羊区政协
  • 唐娟

一、人民公园TOD及周边特色街区和特有资源情况概况

(一)人民公园TOD概况。地铁2号线和在建的地铁10号线、17号线均在人民公园设立站点,3条地铁线分别直通两个国际机场、火车东站、犀浦高铁站等,是通向国内、国际重要的交通换乘站,其周边的地铁站如天府广场、小南街站等也是诸多地铁线路的换乘站,人民公园所形成的TOD潜力效应在中心城区有着其他站点无法比肩的优势。

(二)周边特色街区及特色商机。人民公园是一个集园林、文化、文物保护、爱国主义教育、休闲娱乐于一体的综合性公园,其本身有着厚重的历史底蕴和独特的地域特色,是代表成都烟火气息和慢生活的重要打卡地。比邻人民公园的宽窄巷子,是首批入选“全国示范步行街”的五条步行街之一,是全国乃至全球知名和高品质历史文化街区。

得益于上述禀赋的资源和厚重的人文,宽窄巷子和人民公园周边自然而然地集聚了美食、民宿、名特产品零售等旅游配套产业。又因四川省卫健委、四川医药公司等医疗行政机构、国有企业以及全省最优质的医疗机构(华西医院、四川省人民医院、成都第三人民医院等)均在其周边,自然而然地集聚了一大批医疗器械批发公司、医药公司在将军街、少城路、君平街等街巷落地。

上述特有的资源,形成了成都市其他TOD不具备的特色商机,人民公园“TOD+”赋能无可限量。

二、周边老旧小区多及特色商业未有效转型的现状

(一)老旧小区集中且仅限于基础改造。人民公园、宽窄巷子周边基本都是上世纪九十年代修建的老旧小区,原住市民和机关家属院家属居多,人口结构偏老龄化,大多数院落没有实行老旧院落改造,即使改造过的小区也仅限于基础改造和沿街风貌整治,整个片区数十条街区无论是居住群体还是建筑结构,极不适合商业发展。

(二)民宿需求大但分布零散。然而,随着宽窄巷子和人民公园名气的不断叠加,以及人们旅游出行对居住需求模式的转变,周边民宿需求越来越大,一些商家将民宿向周边不多的几个电梯住宅小区拓展,有的老旧小区低楼层也被改造包装成民宿,即使如此,在旅游旺季,人民公园和宽窄巷子周边的民宿仍然存在一房难求的现象。同时由于民宿开设较为隐蔽,对民宿缺乏有效监管,由民宿产生的旅游纠纷或投诉也较多,十分不利于城市形象。

(三)名特美食分布多但没有形成“最成都”。目前,宽窄巷子周边的奎星楼、吉祥街等网红美食街已有一定知名度,其周边也集聚了人均消费几块至几百上千块的不同档次的餐饮美食,但各种结构饮食形态杂乱交错,没有打出自己特有的“青羊牌”“成都牌”甚至“四川牌”(如重庆的南山火锅一条街)。

(四)医疗器械批发机构多但没有形成产业。虽然目前高新西区、新都区有较大规模的医疗器械批发市场,但是将军街、少城路、君平街、文庙西街等数十家医疗器械批发门市,在主城区医疗器械市场仍占有相当大的份额,尤其是针对家用医疗设备,这些地方仍是市民的不二选择。但是这些均是商家自发聚集,且多是门店经营,租金成本较高且门店饱和,产业聚集效应并未形成。

(五)红色资源丰富但缺乏有效载体人文价值未有效彰显。人民公园及其周边红色资源丰富,如努力餐、新华日报成都分馆旧址、中共川康特委旧址等,在中国共产党成立100周年之际,青羊区推出“努力前行--行走的党史学习教育”5条红色专线、打造了车耀先微型纪念馆、中共成都早期组织陈列馆等党性教育点位,但这些点位均分散或者隐匿于不同地点,有的甚至仅存于历史资料和馆藏中,未成规模成体系地对成都党史、青羊党史进行呈现,以党史为主线的青羊人文价值未成体系彰显。

三、对策及建议

针对人民公园TOD前景和周边潜藏着的特色商机以及人文青羊价值彰显的需求,建议将人民公园TOD项目规划和周边老旧小区改造统一规划,整体推进,具体如下:

(一)实行“租赁置换”模式,由点及面推进老旧小区整体改造发挥老旧小区最大价值。“租赁置换”,即由政府支持,引入第三方资金,在项目实施方的运作下将老旧小区房屋集中租赁,继而进行集中改造,改造为产业结构需求的房型后,再转租给第三方。实施方与原房主和租赁者分别签署合同,一次性付给原房主一年至几年租金,并协助原房主寻找优质、低价的置换房源,原房主租房支出,由实施方支付,微利可持续,最终实现多方获利,小区整体提升。

“租赁置换”方式目前在北京西城区月坛街道施行,早先的上海田子坊也是这一范式。通过“租赁置换”,一是彻底解决老旧小区改皮不改骨、三五年后又如原样的老旧小区改造痛点,二是将老百姓居住的资产变成资源,有利于特色街区整体打造,同时增加老百姓收入,实现政府、第三方、老百姓均获利的良性局面,真正实现城市空间价值的再利用再提升。

(二)集中打造民宿、火锅一条街等特色院落、街区。通过引入市场资本,选择一些院落或街道,集中打造特色民宿产业,规范民宿管理,解决民宿缺口大、民宿监管难、民宿引发的邻里纠纷矛盾多等问题,把民宿做成老城区的一项产业。

选择一两条街区,集中打造火锅一条街特色街区,吸引蓉渝火锅巨头入驻,做强川渝火锅文化,弥补成都火锅连片成势空白。同时将居民外迁进行餐饮打造,也杜绝了商家和住户之间因生产经营影响居民生活的矛盾。

(三)打造医疗机械批发中心。对人民公园如少城大厦类的电梯楼宇进行改造升级,打造成医疗机械批发中心,吸引周边三甲医院附近的医疗机械批发零售商家、将军街、少城路等周边商家入驻批发楼宇,减少商家租赁成本,形成集聚效应,实现老旧楼宇价值再提升。

(四)打造青羊党史馆,与天府文化公园相呼应共同擦亮青羊人文名片。结合成都市红色资源大部分分布在青羊,青羊红色资源大多在少城实际,利用努力餐突出的地理优势,打造青羊党史馆。建议将青羊符合条件的国有资产与成都市城管委进行整体置换,将该栋大楼整体打造为青羊党史馆,努力餐等周边红色点位作为党史馆的延伸。让青羊党史、青羊史有“家”可回,让青羊故事落地生根,让青羊人文由抽象变具象,真正实现人文价值和经济价值的双向转换。

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